📢사회초년생 필독! 전세·월세 계약 전 반드시 알아야 할 6가지 팁과 주의사항 총정리

사회 초년생이 되면 처음으로 자취를 시작하며 전세 또는 월세로 집을 계약하게 됩니다. 하지만 처음 경험하는 부동산 거래는 까다로운 용어와 절차 때문에 어렵게 느껴지기 마련입니다. 이번 포스팅에서는 사회초년생들이 전월세 계약 시 꼭 확인해야 하는 사항들과 주의해야 할 점들을 6가지 핵심으로 나누어 상세하게 설명드리겠습니다. 이 내용을 미리 숙지하면 부동산 계약을 안전하게 진행할 수 있습니다.

 

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1. 전세와 월세의 정확한 개념 이해하기

전세란?

전세는 임차인(세입자)이 임대인(집주인)에게 일정한 금액의 보증금을 한번에 지급하고 계약 기간 동안 그 부동산을 사용하는 방식입니다. 계약이 끝나면 보증금 전액을 돌려받게 됩니다.

월세란?

월세는 임차인이 매달 일정한 임대료를 지불하고, 상대적으로 적은 금액의 보증금을 지불하여 부동산을 사용하는 계약 형태입니다. 매달 고정 비용이 발생하지만 초기 자금 부담이 적습니다.

반전세란?

반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 보증금을 전세보다 적게 내고 월세보다는 많이 내는 형태입니다. 월세 부담을 줄이고 싶지만 전세보증금이 부담스러운 경우 좋은 선택지입니다.

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2. 주택 시세와 적정 보증금 확인하기

계약 전에 주택의 적정 보증금을 확인하는 것은 가장 중요합니다. 집의 시세가 6억 원인데 집주인이 은행에서 2억 원을 대출받았다면, 전세 보증금이 5억 원이라면 문제가 발생할 수 있습니다. 만약 집이 경매로 넘어가면 은행이 먼저 2억 원을 가져가므로, 임차인은 나머지 금액밖에 받지 못해 보증금을 손해 볼 위험이 큽니다.

깡통전세 주의

깡통전세란 주택가격 대부분을 세입자의 보증금으로 채우는 경우로, 이럴 경우 집이 경매에 넘어가면 보증금을 제대로 받지 못할 수 있습니다. 전세보증금과 선순위 근저당이 주택 시세의 80% 이하인 집을 선택해야 안전합니다.

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3. 다가구 주택이라면 선순위 보증금 꼭 체크하기

다가구 주택의 경우 다른 세입자들의 보증금이 얼마나 있고, 누가 선순위인지 확인해야 합니다. 임대인에게 ‘전입세대열람내역’, ‘확정일자부여 현황’, ‘선순위 임대차 보증금 확인서’를 요청하여 필수로 확인하세요. 이것을 놓치면 본인의 보증금을 회수하지 못할 수 있습니다.

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4. 등기부등본으로 부동산 권리관계 확인하기

등기부등본에는 표제부, 갑구, 을구가 있습니다.

• 표제부: 계약서 주소와 실제 주소가 같은지 확인.
• 갑구: 임대인의 이름, 주민등록번호 등 임대인 신분 확인. 압류, 가압류 등 제한사항 체크 필수.
• 을구: 근저당이나 전세권 등 소유권 이외의 권리를 확인. 본인의 임차권이 설정되어 있는지 확인.

부동산 등기부등본은 계약 전 반드시 직접 발급하여 확인해야 합니다.

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5. 위반건축물과 임대인 세금체납 여부 확인하기

• 위반건축물: 위반건축물로 등록된 주택은 이행강제금이 부과되고, 낙찰자가 재매도하기 어려워져 본인의 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 계약 전 '집합 건축물대장'을 통해 확인하세요.
• 임대인 세금체납: 임대인의 세금이 장기 체납되면 집이 압류되고 경매로 넘어갈 수 있으니, 임대인의 국세, 지방세 체납 여부를 반드시 확인해야 합니다.

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6. 전세보증보험 가입 가능 여부 체크하기

집이 전세보증보험 가입 가능한지 확인하는 것도 필수입니다. 모든 주택이 가입되는 것이 아니며, 보증금이 시세 대비 90% 이하 등의 요건을 충족해야 합니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증의 홈페이지에서 가입 가능 여부를 미리 조회하세요.

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✅ 전월세 계약 시 꼭 주의해야 할 점 (핵심정리)

• 임대인의 권리 관계 철저히 확인하기
• 등기부등본은 본인이 직접 발급해서 체크
• 깡통전세 위험 주택은 절대 피하기
• 선순위 임차보증금 철저히 검토하기
• 위반건축물 여부 및 세금체납 여부 확인
• 전세보증보험 가입 여부 미리 확인하기

사회초년생으로서 처음 하는 전세 또는 월세 계약이기 때문에 위 사항들을 잘 지켜서 안전하고 행복한 자취생활을 시작하시기 바랍니다.

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🚨 전월세 계약 관련 주요 사이트 추천(바로가기 링크)

• 국토교통부 실거래가 공개시스템
• 대법원 인터넷등기소 (등기부등본 발급)
• 주택도시보증공사 (HUG)
• 한국주택금융공사 (HF)
• SGI서울보증 (전세보증보험 가입)